民政部关于废止、修改部分规章的决定（部令38号）

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建设部 国家计委 国家经贸委、财政部、国土资源部、国


建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部关于整顿和规范房地产市场秩序的通知


建住房[2002]123号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部门、各直属机构：

　　近年来，在住房制度改革及其相关政策的推动下，居民住房消费得到有效启动，房地产市场日趋活跃。这对于改善居民的居住条件，带动相关产业发展，拉动经济增长做出了重要贡献。但是，房地产市场不规范问题在不少地区还比较突出，违规开发、广告虚假、面积“短斤缺两”、中介市场混乱、物业管理不规范等问题时有发生，群众反映强烈。为促进房地产市场健康发展，整顿和规范房地产市场秩序，经国务院同意，现就有关问题通知如下：

　　一、提高认识，加强领导

　　整顿和规范房地产市场秩序是整顿和规范市场经济秩序的重要组成部分，对于保护居民住房消费积极性、促进房地产市场持续健康发展、营造良好的市场环境具有十分重要的意义。各地要从实践“三个代表”重要思想的高度，充分认识这项工作的重要性，增强做好工作的责任感和紧迫感，切实把整顿和规范房地产市场秩序工作抓紧、抓好。通过专项整治，使房地产市场各种违法、违规行为大幅度下降，房地产市场秩序明显好转。

　　整顿和规范房地产市场秩序工作，必须坚持深化改革与加强法制并举的指导思想，标本兼治、重在治本。

　　整顿和规范房地产市场秩序工作，由各省、自治区、直辖市人民政府负责，各城市人民政府具体组织实施。各城市人民政府要明确牵头单位，将整顿和规范房地产市场秩序工作的任务，分解到具体部门，并加强监督检查。

　　建设部会同国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部等部门负责监督、指导和协调。各有关部门明确分工、各司其职、密切配合。

　　二、突出工作重点，加大打击力度，依法查处违法、违规行为

　　各地区、各部门要针对当前房地产市场存在的主要问题，突出工作重点，加大查处力度。对影响恶劣、后果严重的大案、要案，要依法从严惩处，切实解决群体上访、重复上访等问题，维护社会稳定。

　　（一）加强房地产开发项目管理，依法查处违法、违规开发建设行为

　　各地要严格执行房地产开发项目审批程序，并加强项目的跟踪管理。房地产开发企业取得出让土地使用权后，必须按照出让合同约定支付出让金，并按照出让合同约定的条件和期限开发、利用土地。未按约定支付出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿；未按约定的条件和期限开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并可处以警告、罚款直至无偿收回土地使用权。确需改变出让合同约定条件的，必须取得土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，并签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。

　　房地产开发企业应当严格按照有关规定办理用地、立项、规划、建设和销售等手续。对经营性房地产开发项目，要适应政府按年度计划采取招标、拍卖和挂牌方式统一供应土地的要求，通过竞争取得土地使用权。房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。对于擅自变更规划的房地产开发企业，城市规划主管部门应当依据《中华人民共和国城市规划法》，责令停止建设、限期改正，并处以罚款；严重影响城市规划的，责令拆除违法建筑物。

　　未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的，建设行政主管部门应当依据《建筑工程质量管理条例》第五十七条规定，责令停止施工，限期改正，并处工程合同价款1％以上2％以下的罚款。

　　未取得预售许可证明擅自预售商品房的，房地产管理部门应当依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定，责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处收取的预付款1％以下的罚款；对于擅自挪用预售款项的，房地产管理部门应当依据《城市商品房预售管理办法》第十四条规定，责令限期纠正，并处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　各地房地产管理部门、工商行政管理部门要严格按照有关规定，把好市场准入关，依法严厉打击抽逃注册资本（金）、项目资本金、无证或者超范围从事房地产开发经营等行为。对于自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业，房地产管理部门应当报当地人民政府及时通知各有关部门不得审批或同意其新开建设项目。

　　（二）规范商品房面积计算标准和办法，依法查处面积“短斤缺两”行为

　　要积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式。按建筑面积计价的，房地产开发企业应当向消费者明示套内建筑面积及分摊的共有建筑面积。已纳入分摊面积的共用部位的产权，属业主共有，房地产开发企业不得擅自另行出租、出售。

　　各地要加大查处力度，依法打击面积计算、面积分摊中弄虚作假、故意侵害购房者利益以及擅自出租、出售共用部位牟利等行为。

　　商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内的（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　（三）强化合同管理，依法查处合同欺诈行为

　　《商品房买卖合同示范文本》对于规范合同内容、避免合同纠纷、保护购房者合法权益有着十分重要的作用。各地要积极宣传并推广使用。未使用示范文本的，房地产管理部门在核发商品房预售许可证时，应当审核房地产开发企业提供的合同文本是否包含法律、法规规定的必备内容。未包含的，房地产管理部门应当要求房地产开发企业进行调整；拒不调整的，不予发放预售许可证。

　　已预售的房地产开发项目，因规划、设计调整导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在批准变更后10日内通知买受人。未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，并有权要求开发企业承担违约责任。

　　各地房地产管理部门、工商行政管理部门要加强对合同的监管，依法查处房地产市场合同欺诈行为，切实保护住房消费者的合法权益。

　　（四）强化竣工验收制度，切实把好交付使用关

　　各地要严把交付使用关，坚决杜绝不合格的商品房进入市场。所有商品住宅开发项目，未经竣工综合验收不得交付使用。未按规定进行竣工综合验收或将竣工综合验收不合格的商品住宅交付使用的房地产开发企业，房地产管理部门应当责令其限期补办验收手续，并在资质年检中予以降级或注销资质证书。给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

　　房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。未按规定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》或者未按《住宅质量保证书》的规定进行保修的，房地产管理部门应当在资质年检中予以降级或者注销资质证书。

　　（五）规范物业管理服务与收费，依法查处物业管理中的不规范行为

　　要通过完善物业管理立法，规范物业管理合同等措施，明确业主、业主会和物业管理企业在物业管理活动中的权利和义务，加快建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。物业管理企业接受业主或业主会委托，应当依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护，对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务。

　　要完善物业管理前期介入和承接验收制度。在物业管理企业与房地产开发企业签订的物业管理合同中，应当明确交付使用后的质量责任及双方的权利义务，切实做好建设和管理的衔接。要引入竞争机制，大力推行物业管理项目的招投标，通过优胜劣汰，促进管理水平的提高。

　　各地价格管理部门和房地产管理部门要按照《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定的原则，制定、完善本地区物业管理收费具体实施办法，并加强对物业管理收费的监管。对违反规定多收费、少服务以及收费不规范等行为，政府价格管理部门应当依据有关法律、法规予以处罚。

　　房地产管理部门要采取切实有效措施，加强对物业管理企业服务行为的管理与监督。对于管理不到位、侵犯业主合法权益的物业管理企业，经业主大会讨论通过，可以提前解除合同，另行选聘物业管理企业。对于经营中有劣迹的物业管理公司，房地产管理部门应当在资质年检中予以降级或注销资质证书，并记入企业信用档案；情节严重的，要在媒体上曝光。

　　（六）加强房地产广告管理，依法查处违法广告行为

　　各地要把加强房地产广告管理作为集中整治广告市场秩序的重点。对违法发布房地产广告和不兑现广告承诺内容的房地产企业，房地产管理部门应当责令限期改正；逾期不改正的，在资质年检中予以降级或注销资质证书，并在新闻媒体上曝光。工商行政管理部门要加强对房地产广告的监测，对违法房地产广告依法予以查处。

　　房地产开发企业、房地产中介服务机构应当严格按照有关规定，将房地产广告和宣传资料中明示及承诺的主要内容和事项在合同中明确。房地产广告和宣传资料承诺的内容与实际交付不一致，侵害消费者合法权益的，由工商行政管理部门依据有关规定处罚。

　　房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备、装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

　　（七）完善相关制度，规范中介行为

　　加快实施房地产经纪人执业资格制度，积极推行房地产中介服务人员持证上岗制度。对于伪造、涂改、转让房地产中介服务人员职业资格证书的，房地产管理部门应当依据有关规定收回其资格证书或者公告资格证书作废，并处1万元以下的罚款；对于在房地产中介活动中收受委托合同以外财物、允许他人以自己的名义执业、发布虚假或不实信息、在两个以上机构执业、与一方当事人串通损害另一方当事人利益以及违法收取佣金等违规、违法行为，房地产管理部门应当收回资格证书或者公告资格证书作废，并处1万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　在本通知下发前，未按有关规定完成脱钩改制的房地产估价机构，一律取消其从事评估业务的资质，并追究有关行政主管部门的行政责任。对出具不实报告的房地产估价机构，房地产管理部门应当依据有关规定予以降级或注销资质证书；对负有责任的估价师，依法追究其责任，情节严重的，撤消注册。

　　房地产中介服务应当按照《中介服务收费管理办法》的有关规定收取费用。对违反规定收取费用的中介服务机构，价格管理部门应当依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》进行处罚。

　　各地要全面清理、整顿房地产中介服务机构，依法查处未取得资质证书、未履行备案手续、超范围从事中介业务以及中介行为不规范的房地产中介服务机构。

　　三、建立网上公示制度，促进诚信制度的建立

　　要充分利用网络信息手段，将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况，经营业绩，经营中违规、违法劣迹以及受到的处罚等记入企业和个人的信用档案，向社会公示，接受社会监督。

　　各地要推行商品房销售人员持证上岗制度。所有从事商品房销售的人员应当具备经纪人或经纪人协理资格。无相应资格的，必须经培训并取得合格证书后，方可从事商品房销售业务。取得合格证书的销售人员也要逐步实行网上公示制度。

　　推广电子政务，实行政务公开。各级房地产管理部门要将各种办事程序、审查要件、办事时限、收费标准以及商品房预售许可、预售合同备案等内容在网上公示，接受社会监督。

　　各地要建立能进能出、能升能降的动态资质管理制度。要把是否有不良记录作为资质年检和晋级审批的条件。凡在经营活动中有不良行为的，房地产管理部门应当在资质年检中予以降级或者注销资质证书。

　　各省（区、市）建设行政主管部门要在每个季度末，把对房地产开发企业、中介服务机构、物业管理企业和有关责任人员的处理情况报建设部备案。建设部将不定期在有关媒体上曝光。要营造强大的舆论攻势，使有不良记录者付出代价。

　　四、加强法制建设，提高经营者依法经营和消费者自我保护意识

　　各有关部门、各地区要加快制订和完善规范房地产市场的法规、政策，加大执法力度，依法查处房地产市场中的违法、违规行为，切实做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。各地要集中一段时间，对所有从事房地产开发经营、房地产中介服务和物业管理的企业进行全面培训，提高房地产企业依法经营的意识和自觉性；要组织开展形式多样的普法宣传活动，让房地产市场的各方主体,特别是购房者充分了解法律、法规规定的各项制度，依法保护自身的合法权益。

　　五、转变政府职能，实行政务公开

　　各级政府及其主管部门要主动适应转变政府职能的要求，减少事前的行政审批，加强事后监督。要全面清理房地产开发、销售和管理环节的各种审批，必须审批的要规范操作，简化程序，透明公开，明确责任；要建立错案行政责任追究制度，坚持“谁审批、谁负责”的原则。对违反审批程序，越权、越级审批的，要追究其主管领导、直接责任人的行政责任；要通过推行房地产交易与权属登记一体化、推行服务承诺等措施，切实简化办事程序，方便购房人办理房地产交易和房屋权属登记手续。

　　要建立行政责任追究制度。对不依法行政的，由上级机关追究有关责任人的行政责任。对国家机关工作人员在房地产市场管理中，玩忽职守、徇私舞弊的，要依据有关法规作出严肃处理。

　　各地要公布整顿和规范房地产市场投诉电话，指派专人负责处理房地产投诉。对不认真处理投诉的房地产企业，有关主管部门应当依据有关规定进行处罚。

中华人民共和国建设部
中华人民共和国国家发展计划委员会
中华人民共和国国家经济贸易委员会
中华人民共和国财政部
中华人民共和国国土资源部
中华人民共和国国家工商行政管理总局
中华人民共和国监察部
二○○二年五月二十三日


浙江省宁波市人民政府


宁波市药品经营监督管理办法（宁波市人民政府令第200号）



《宁波市药品经营监督管理办法》已经2012年12月17日市人民政府第16次常务会议通过，现予发布，自2013年2月1日起施行。



市长

2012年12月21日





宁波市药品经营监督管理办法



第一章　总　则

第一条　为加强药品监督管理，规范药品经营秩序，保证药品质量和用药安全，根据《中华人民共和国药品管理法》、《中华人民共和国药品管理法实施条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条　本市行政区域内从事药品批发、零售等经营行为和药品仓储、运输、监督管理的单位或者个人，应当遵守本办法。

第三条　市和县（市）区食品药品监督管理部门负责本行政区域内药品经营的监督管理工作。

工商、卫生、交通等行政管理部门在各自职责范围内，负责与药品经营有关的监督管理工作。

镇乡人民政府、街道办事处应当协助食品药品监督管理部门做好本辖区内药品经营的监督管理工作。

第四条　医药行业协会应当加强行业监督管理，发挥行业自律作用，促进药品经营行业依法经营。



第二章　经营行为管理

第五条　开办药品经营企业，应当符合法律、法规规定的条件，并依法办理行政许可、工商登记等相关手续。

第六条　药品经营企业应当对其设立的分支机构或派出的销售人员以本企业名义从事的药品经营行为承担法律责任。

第七条　药品经营企业应当建立计算机管理信息系统，通过计算机如实记录药品的购进、储存和销售情况，并按照食品药品监督管理部门的要求，及时、准确上报本企业药品的购进、储存、销售等数据。

第八条　药品经营企业应当保持药品经营场所面积和布局相对稳定。因经营管理需要对药品经营场所面积和布局作调整的，不得降低经营条件，并应当在调整之日起15日内报食品药品监督管理部门备案。

第九条　药品经营企业委托药品物流企业承担药品运输或仓储业务的，应当对药品在运输或仓储期间的质量安全负责。对有温度要求的药品的运输或仓储，药品经营企业应当督促物流企业按照规定采取必要的保温或冷藏措施。

药品经营企业将药品交邮政营业机构或快递公司邮寄的，应当出示证明药品合法性的相关材料；邮政营业机构或快递公司应当当场查验。

麻醉药品、精神药品、医疗用毒性药品和放射性药品等特殊管理药品的运输、储存、邮寄，应当按照有关规定办理。

第十条　药品批发企业销售非首营药品，可以从药品生产企业或者其他药品批发企业直接调拨药品给购买企业，但须经本企业质量管理人员验收合格，并按规定做好记录。

第十一条　药品批发企业经营含特殊药品复方制剂，应当建立客户档案，核实并留存购销方资质证明复印件、购销人员法人委托书和身份证明复印件等资料。

第十二条　药品经营企业销售药品，应当按规定开具销售凭证。

第十三条　药品经营企业购进药品应有合法票据，并按规定建立购进和验收记录；对票据不符合有关规定，或者票、帐、货不相符的药品，不得验收入库。

药品经营企业购进药品时接受附赠的药品，应当索要证明药品合法来源的相应凭证，并按照规定进行验收。

第十四条　药品经营企业购销药品，销售凭证记载的购销方名称应当与实际付款流向相一致，购销金额应当与购销方相关财务账目相对应。

第十五条　药品零售企业应当执行处方药与非处方药分类管理的规定，按规定销售处方药。

第十六条　药品零售企业销售含特殊药品复方制剂的，应当按规定做好身份登记，一次销售不得超过规定数量，不得将药品直接销售给未成年人。

第十七条　未经卫生行政部门批准，药品零售企业不得在其经营场所进行诊疗活动。经卫生行政部门批准从事诊疗活动的，药品销售区与诊疗区应有明显物理隔离。

第十八条　药品经营企业应当按照《药品经营许可证》许可的经营方式和经营范围经营药品。

第十九条　药品经营企业兼营药品以外其他产品的，应当将药品与其他产品分区域储存、陈列，设置明显标识。

下列产品不得在药品经营企业销售：

（一）通用名、商品名或者其他指代名称已经被批准注册为药品名称的产品；

（二）在包装、标签、说明书及有关宣传资料上进行诊断、治疗、缓解或预防等宣传的产品；

（三）违法添加药品成分的产品。

第二十条　药品经营企业不得通过在药品包装内夹带或者随药附赠宣传材料等方式，对药品的适应症或者功能主治作超出国家食品药品监督管理部门核准范围的介绍。

第二十一条　药品经营企业应当定期对库存药品的质量和储存条件进行检查，并做好记录；对过期、被污染、变质等不合格药品，应当登记造册，并按照有关规定予以销毁。

第二十二条　药品经营企业不得通过招商、展销、出租柜台、承包、代开发票等形式为其他单位或个人以本企业名义经营药品提供条件。

第二十三条　药品经营企业捐赠药品，应当向受赠方提供《药品经营许可证》、药品批准证明文件、药品生产厂家或者法定机构出具的药品检验报告书等复印件及国家规定的相关资料。

捐赠的药品的实际有效期不得少于6个月。

第二十四条　本市对药品经营企业实行信用等级评定，具体评定标准和办法由市食品药品监督管理部门制定。



第三章　从业人员管理

第二十五条　药品经营企业负责人应当熟悉药品管理的法律、法规、规章和所经营药品的基本知识，对企业经营的药品质量负责。

第二十六条　药品经营企业质量管理和药品验收人员应当具有药学或相关专业的学历，或者具有药学专业的技术职称。

药品零售企业中的处方审核人员应当具有药师以上的专业技术职称。

第二十七条　药品经营企业的质量管理、检验、验收、保管、养护、营业等工作人员应当经过食品药品监督管理部门组织的专业培训，考试合格后持证上岗。

第二十八条　药品零售企业的质量管理和检验人员应当在职在岗，不得在其他企业兼职。

第二十九条　药品经营企业每年应当组织直接接触药品的人员进行健康检查，并建立健康档案。发现患有精神病、传染病和其他可能污染药品疾病的人员，应当及时调离其工作岗位。

第三十条　药品生产、批发企业的销售人员不得销售本企业委托业务范围以外的药品，不得有沿途推销、设摊出售或将药品作非法宣传等行为，不得擅自将药品拆封、改装。



第四章　法律责任

第三十一条　违反本办法规定，法律、法规、规章已有处罚规定的，按照有关法律、法规、规章的规定处罚。

第三十二条　药品经营企业有下列情形之一的，由食品药品监督管理部门给予警告，责令限期改正；逾期不改正的，处5000元以上5万元以下的罚款：

（一）违反本办法第七条规定，未使用计算机管理信息系统记录药品购进、储存和销售情况，或者未及时、准确上报有关数据的；

（二）违反本办法第十条规定，从药品生产企业或者其他药品批发企业直接调拨首营药品，或者直接调拨非首营药品未经本企业质量管理人员验收合格的；

（三）违反本办法第十一条规定，经营含特殊药品复方制剂未按规定建立客户档案，或者未核实并留存购销方有关资料的；

（四）违反本办法第十二条规定，销售药品未按规定开具销售凭证的；

（五）违反本办法第十三条规定，购进药品无合法票据、未按规定进行验收，或者接受附赠药品时未索要相应凭证、未按规定进行验收的；

（六）违反本办法第十四条规定，销售凭证记载的购销方名称与实际付款流向不一致，或者购销金额与相关财务账目不对应的；

（七）违反本办法第十六条规定，销售含特殊药品复方制剂未按规定进行身份登记、一次销售超过规定数量，或者将药品直接销售给未成年人的；

（八）违反本办法第二十一条规定，未定期对库存药品进行检查，或者未按规定销毁不合格药品的。

第三十三条　药品经营企业有下列情形之一的，由食品药品监督管理部门给予警告，责令限期改正；逾期不改正的，处2000元以上2万元以下的罚款：

（一）违反本办法第八条规定，调整药品经营场所面积和布局导致经营条件降低，或者调整经营场所面积和布局未按规定向食品药品监督管理部门备案的；

（二）违反本办法第十五条规定，未执行处方药与非处方药分类管理和销售规定的；

（三）违反本办法第十七条规定，未在销售区与诊疗区设置物理隔离的；

（四）违反本办法第十九条第一款规定，兼营药品以外的其他产品未分区域储存、陈列，设置明显标识的；

（五）违反本办法第二十条规定，对药品的适应症或功能主治作超范围介绍的；

（六）违反本办法第二十六条、第二十七条规定，质量管理、检验、验收、保管、养护、营业等工作人员未取得相关专业技术职称、岗位证书的；

（七）违反本办法第二十九条规定，安排患有有碍药品安全疾病的人员从事直接接触药品工作的。

第三十四条　违反本办法第九条第一款规定，对有温度要求的药品的运输或仓储，未采取必要的保温或冷藏措施的，由食品药品监督管理部门对药品经营企业处2000元以上2万元以下的罚款。

违反本办法第九条第二款规定，药品经营企业邮寄药品未出示证明药品合法性相关材料的，由食品药品监督管理部门给予警告，责令改正，并处3000元以上3万元以下的罚款；邮政营业机构或快递公司未按规定查验收寄药品的，由邮政管理部门依法处理。

第三十五条　违反本办法第十九条第二款规定，药品经营企业违反规定经营药品以外产品的，由食品药品监督管理部门给予警告，责令改正，并处违法经营产品货值金额2倍以下的罚款，但是最高不超过5万元。

第三十六条　违反本办法第二十八条规定，药品零售企业的质量管理和检验人员未按规定在职在岗，或者在其他企业兼职的，由食品药品监督管理部门给予警告，责令改正，并可处500元以上2000元以下的罚款。

第三十七条　违反本办法第三十条规定，药品销售人员销售本企业委托业务范围以外药品，沿途推销、设摊出售、将药品作非法宣传，或者擅自将药品拆封、改装的，由食品药品监督管理部门给予警告，责令改正，并处2000元以上2万元以下的罚款。

第三十八条　食品药品监督管理部门及其工作人员在药品经营监督管理工作中徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。



第五章　附　则

第三十九条　本办法自2013年2月1日起施行。