吉林市城镇房产纠纷仲裁暂行办法

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甘肃省人大常委会


甘肃省人民代表大会常务委员会关于依法治省的决议
甘肃省人大常委会



（1998年4月22日甘肃省第九届人民代表大会常务委员会第三次会议通过）


为了贯彻落实党的十五大和九届全国人大一次会议提出的依法治国的基本方略以及中共甘肃省委《关于加强依法治省工作的决定》，确保宪法、法律、法规在我省正确实施，甘肃省第九届人民代表大会常务委员会第三次会议特作如下决议：
一、依法治省的指导思想和任务。依法治省的指导思想是，以邓小平民主法制建设理论和中央依法治国方略为指导，以经济建设为中心，以宪法和法律为依据，发展社会主义民主、健全社会主义法制，加强和完善人民代表大会制度，从我省实际出发，要求各级国家机关及其工作人员都
必须在宪法和法律规定的范围内活动，做到“有法可依，有法必依，执法必严，违法必究”，使各项工作逐步走上法制化轨道。当前和今后一个时期，依法治省的任务是，逐步制定与我省经济发展和社会进步相适应的地方性法规和规章；建立起一支具有较高素质的执法队伍；建立健全执法
责任机制和执法监督机制；各级国家机关严格依法行政和管理，执法和司法水平有较大提高，广大干部和群众的法律意识和法制观念得到加强，为实现我省“九五”计划和2010年远景目标提供有力的法制保障。
二、加强组织领导，推进依法治省。全省各级国家机关及其工作人员要深刻认识依法治省的重要性、紧迫性和长期性，自觉维护宪法和法律的尊严，特别是各级领导干部要率先垂范，转变观念，坚决纠正以言代法、以权压法，牢固树立法大于权的观念、法律面前人人平等的观念、全心
全意为人民服务的观念，增强法制观念和法律意识，不断提高依法决策、依法行政、依法办事的自觉性和主动性。在依法治省工作中，要保证党委的领导核心作用，发挥人大的监督主导作用和“一府两院”的执法主体作用，形成各级各部门各行业齐抓共治的局面。各级人民政府、人民法院
、人民检察院要根据依法治省的总体要求，结合本地区、本部门的实际，尽快制定依法治理的具体工作方案，有计划、有步骤、分阶段地实施；全面推行依法治市、治州、治县、治乡、治村和行业依法治理工作，不断扩大基层民主，保证人民群众直接行使民主权利；及时总结交流经验，推
广和宣传先进典型，推动依法治省工作不断深入。
三、加强地方立法，提高立法质量。有立法权的地方各级人民代表大会及其常委会，要在维护国家法制统一原则和执行宪法、法律、行政法规的前提下，针对我省经济和社会发展中的实际问题，加强地方性法规、民族自治地方单行条例的制定工作。要把经济立法作为重点，同时加强精
神文明建设方面的立法，制定和完善对“一府两院”监督的立法。政府规章应当依照法律规定备案。接受备案的机关对不符合国家法律、行政法规、地方性法规规定的规章，应当提出修正意见，确保国家法制统一。要防止立法中的地方和部门保护主义倾向，把立法决策与我省改革和发展的
重大决策相结合，保障和促进全省经济发展和社会全面进步。要深入调查研究，充分发扬民主，广泛征求意见，增强立法的预见性、针对性和可操作性，不断提高立法质量。
四、严格依法行政，维护司法公正。各级人民政府必须严格按照法定的职权和程序行使行政权力，实行执法责任制和评议考核制。要制定具体的责任目标方案，将现行的法律、法规、规章按内容分解到各执法职能部门，理顺内部执法关系，明确内部执法责任；要按系统、分专业、有层
次、有重点地对所有行政执法人员进行培训，实行持证上岗制度，加强考核、任用、评议、奖惩制度建设；要认真执行行政处罚法等法律，做到行政行为的程序化、规范化、法制化。各级人民法院、检察院要依法独立行使职权，排除来自各方面的干扰，严肃司法、秉公办案，维护正常的经
济秩序和社会秩序，维护公民、法人和其他组织的合法权益；要加强内部监督制约机制，充分发挥法律监督机关的职能作用，坚持分工负责、互相配合、互相制约的原则，加大对刑事、民事、经济、行政案件的立案、侦查、起诉、审判、执行的监督力度，提高办案质量，维护司法公正，保
证准确有效地执行法律；要大力推行和进一步完善冤案、错案责任追究制，检查监督责任制，做到职责明确、制度健全、规范具体、奖惩严明、执法严格、监督有力。“一府两院”要进一步加强执法和司法队伍建设，努力提高行政执法人员和司法人员的整体素质和执法水平，认真查处执法
中的腐败行为，纯洁执法队伍，严格执法、公正执法、文明执法，树立良好的执法形象。
五、完善监督机制，强化监督工作。各级人大及其常委会要加强对“一府两院”的法律监督和工作监督。要把对法律、法规实施的监督放在突出位置，把监督的重点和主要精力放在行政执法机关和司法机关及其工作人员上；评议考核各级领导干部要把学法用法，依法办事的情况作为重
要内容，在选举和任命国家工作人员时，要把具备相应的法律知识和依法办事的能力作为必要条件；要把对人的监督和对事的监督结合起来，充分行使宪法、法律赋予的质询、罢免、撤销、特定问题调查等各项权力及监督手段，不断提高监督质量和监督水平；要针对社会普遍关注、群众反
映强烈的典型案件或重大案件进行个案监督，坚决查处执法犯法、徇私舞弊、贪赃枉法的行为，切实纠正有法不依、执法不严、违法不究的现象。要进一步完善监督机制，逐步形成权力机关、行政机关、司法机关、民主党派、人民团体、群众组织、新闻舆论、人民群众的日常监督等方面有
机结合的监督体系，确保宪法、法律、法规的正确实施。各级人大常委会组成人员及机关工作人员要认真学习国家法律、法规，努力提高自身法律素质；要牢固树立公仆意识，自觉接受广大人民群众的监督，充分发挥各级人民代表在依法治理工作中的骨干作用，利用执法检查、述职评议、
组织视察等各种监督方式，开展有组织、有计划的群众监督工作，使权力机关的各项监督职能得到有效发挥。
六、继续开展普法教育，提高全民法律意识。各地、各部门要按照“三五”普法规划，继续深入进行法制宣传教育，要以各级领导干部、执法人员、企事业单位经营管理人员和青少年为重点，动员全社会、全体公民积极投身到依法治省工作中去，把普法教育引向深入；要建立健全领导
干部学法制度，各级国家工作人员特别是各级领导干部，要带头学法用法、模范遵守和执行法律；农村、街道、企业、学校等基层单位，要把学法、用法、守法与精神文明建设和社会治安综合治理的各项工作紧密结合起来，不断提高全省公民的法律意识和法制观念。律师、公证、会计、审
计等法律服务机构，应当为社会提供优质、高效、全方位的服务，以现实的法律问题或具体案例向群众进行法制教育。报刊、广播、电视等部门要开辟和增加依法治国、依法治省等宣传栏目，宣传严格依法办事和与违法犯罪作斗争的先进典型，揭露和批评有法不依、执法不严、违法不究的
现象，充分发挥新闻舆论的导向作用，使广大人民群众学会运用法律武器，维护自身的合法权益，自觉同违法犯罪行为作斗争。努力做到以学法促用法，以用法促守法，相互带动，相互促进，把依法治省的各项工作落到实处。



1998年4月22日
开发商将经济适用房作为商品房出售所签订合同的效力及处理

徐景山


近年来，随着国家及各级政府对住房制度改革的进一步深入，我国在逐步取消了福利分房的同时，为了解决中低收入家庭的住房问题，推出了经济适用房制度。我国的经济适用房制度已经历经了近十二年的路程，不容否认，该制度在解决中低收入家庭住房的问题上发挥了不可估量的作用。但同时，由于该制度在立法上的滞后性性及不完整性也为少数别有用心的开发商所利用，并且从中谋利。这样一来，难免就产生了一些纠纷。2003年4月28日最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，这一司法解释的出台，对于人民法院处理商品房买卖相关案件起到了十分积极的促进作用。但该解释对于房地产开发商将经济适用房作为商品房出售这一问题如何解决并未涉及。在本文中，笔者就自
己代理的一起案件中所涉及的商品房及经济适用房之间的关系，发表一下个人意见，请广大同仁批评、指正。
案情简介：2000年，委托人原告刘某在某小区以当时的商品房价格购买了被告某开发公司开发的住房期房一套。签订买卖合同时，被告并未向原告告知该是经济适用房这一事实。原、被告双方在房屋买卖合同中约定，被告应在两年内为原告办理完毕房产证，但时至今日，被告未依合同约定履行自己的办证义务。为此，原告诉至法院要求被告履行办证义务，并依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定承担逾期办证的违约责任。在诉讼过程中，被告向法院提起反诉，要求确认与原告签订的房屋买卖合同无效，并向原告返还购房款。另外，原告在销售该房时已经办理了《商品房预售许可证》，并交纳了土地出让金，将原土地性质由划拨转变为出让。
一、 经济适用房与商品房之间的区别。
（一） 在概念上的区别。
所谓经济适用房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准建设的普通住宅，是具有社会保障性质的住宅，它具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力，其价格要比同等位置、地段的商品房的价格低，中低收入家庭有能力购买；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。
所谓商品房是指房地产开发经营企业,经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。与经济适用房相比，商品房的销售价格比同类的经济适用房的价格要高，建筑成本比经济适用房高，销售对象主要是针对社会上有能力购买较高价值房屋的人群。
（二）相关政策上的区别。
经济适用房建设用地实行行政划拨方式供给，开发商无需向政府交纳土地出让金。国家和地方各级政府批准的合法收费均减半征收。
商品房开发商开发商品房所需建设用地是以出让方式取得，其要向政府交纳相当数额的土地出让金。在相关政策、税费减免等方面基本没有优惠政策。
（三）房屋购买人群的区别。
经济适用房的购买人群是城市中低收入家庭。购买经济适用房实行申报、登记、审批和监督机制。首先要向房改办报送相关材料，包括住房情况证明、年收入情况证明；第二，经济适用房审批机构要进行审查、审批、公告等程序；第三，审批后，购房人要持《经济适用房购房通知书》及《经济适用房准购证》购买住房。经批准有购房资格的家庭凭《购房准购证》才能购买经济适用房，每户只准购买一套经济适用房。
商品房的购买人国家的相关法律、法规对此基本没有限定。只要具有完全民事行为能力，能够享受权利、履行义务的人都可以成为商品房买卖行为的主体，并且对购房者购买房屋的套数没有限制。
（四）建设成本上的区别。
经济适用房的建设成本相对于商品房较低，主要是由以下因素构成：1.建设用地的征地和拆迁补偿、安置费；2.勘察设计和前期工程费；3.建筑及设备安装费；4.小区内基础设施建设费和小区内非营业性配套公建费。
商品房的建设成本则比较高，主要是由以下因素构成：1.征地费用及拆迁安置补偿费；2.勘察设计和前期工程费；3.建筑及设备安装费；4.小区内基础设施建设费和小区内非营业性配套公建费。
二者的建筑成本主要区别就在于经济适用房建设用地主要依靠的是政府无偿划拨的土地，而商品房建筑用地是由开发商交纳出让金的方式而取得。正是基于此项差别，经济适用房的建筑成本要比商品房的建筑成本低得多，因此，其销售价格也较低，能为大多数中低收入家庭所接受。
（五）二者转让、上市的区别。
经济适用房上市转让的，应经房屋所在地主管部门登记备案，上市交易应按规定缴纳土地出让金。购房户出售经济适用房后，不得再申请购买经济适用房。
商品房上市交易转让则显得比较宽松，购房者及其所合法拥有房屋只要符合我国《合同法》、《城市房地产管理法》等相关法律、法规的规定，就可以自由转让。
另外，经济适用房与商品房在建筑标准、建筑面积、房贷政策等方面还有许多不同，在此笔者不再一一赘述。
二、开发商将经济适用房作为商品房出售所签订合同的效力。
由于经济适用房在开发、建设上所享受的政府优惠政策及土地使用上的优势是一般商品房所享受不到的，因此，少数开发商便隐瞒房屋是经济适用房这一事实，将经济适用房作为一般商品房出售，从而谋取巨额利润。基于此而签订的房屋买卖合同的效力问题就成了解决本案的关键。主要有以下观点：
（一） 合同无效论。
○1该买卖合同违反了我国强制性法律规定，属于当然无效。原告所购买的房屋在审批立项时是依经济适用房来审批立项的，土地使用权是划拨取得。依据我国《城市房地产管理法》第三十七条“下列房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；……”第三十八条“以出让方式取得土地使用权的转让房地产时，应当符合下列条件：出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；……”。由于本案被告在预售过程中及本案审理过程中，未向政府相关部门交纳土地使用权出让金，因此被告转让地上建筑物的行为不符合我国《城市房地产管理法》的相关规定，故其转让行为应为无效，原、被告双方所签订的合同也是无效合同。
○2由于合同标的不能而无效。合同标的的合法性、可能性也是确定合同是否有效的依据之一。如果合同标的存在违法或合同标的在实际履行中存在不可能性，那么该合同也应属于无效合同。在现实生活中，由于房产登记主管部门只办理国有土地的使用权为出让方式或虽然是以划拨方式取得土地使用权，但在转让该房地产时已经向政府有关部门交纳了土地出让金而转为出让方式而取得的房地产的登记工作，因此，在划拨土地上建筑的经济适用房是无法按照约定进行所有权移转的。因为依照物权的公示公信原则，不动产物权的移转必须以法定登记机关的物权移转登记为要件，不经登记变更物权归属始终不发生变化，也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。正是基于这一原因，也可以确定此类合同无效。
（二）合同有效论。
虽然原、被告在签订合同时，被告未向原告告知该房屋是经济适用房这一事实，且原、被告双方之间签订合同的标的物违反了我国《房地产管理法》中的相关规定，但是由于被告在原告起诉前已经办理了《商品房预售许可证》，那么在本案中原告有理由相信原告所购买的被告所出售的房屋就是普通意义上的商品房。理由如下：○1当时原告购买被告开发的住房时，被告并未明确告知该房屋是经济适用房，且在购房价格上也与同时期、同地段、同类商品房的价格基本一致，甚至还要稍高。而同时期济南市经济适用房价格只有商品房价格的三分之二左右。○2原告在购买该房屋的手续上与购买其他商品房没有区别，没有经过购买经济适用房所必需的申报、登记、审批等程序。○3也是最关键的一点，被告在诉讼前已经就该房办理了《商品房预售许可证》。我们知道，商品房预售需要五个证，即《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》。而《商品房预售许可证》是这五个证中最关键的一个，是商品房销售过程中最关键的证明之一，它即证明了开发商开发手续的合法性，也证明了所预售房屋的相关手续都已经完备，具备了预售的各项条件，故原、被告之间签订的房屋买卖合同是有效合同。
笔者认为，上述两个观点都有失偏颇。作为本案的代理律师，我认为原、被告之间签订的合同应当是一种由无效转化为有效，并最终被认定为有效的房屋买卖合同。理由如下：○1第一种认为是无效合同的观点，没有考虑到被告在原告起诉前已经办理了《商品房预售许可证》这一事实，这一观点没有考虑到本案的后果。而第二种观点，则没有考虑到该房屋在立项、审批时是以经济适用房来办理的，相关土地使用权手续都是以划拨而无偿取得的这一事实，这一观点没有考虑到本案的前因。因此，上述两个观点均不全面、客观。○2从我国《合同法》“鼓励交易”的立法原则来看，法院在审理合同纠纷案件时，应当鼓励交易，而不应轻易认定合同无效。在本案审理中应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定来处理。这样即促进了我国经济的发展，也保护了双方，尤其是作为弱势一方—个人购房者的合法权益。
对于被告在诉讼中提出的反诉，要求确认合同无效，并返还原告购房的反诉请求，依法应予驳回。争议房屋既然已经办理了《商品房预售许可证》，那么它的性质已经由经济适用房转化为了普通意义上的商品房。被告提出反诉的目的无非是想利用目前商品房价格普遍上涨的机会在其中再捞一笔。但这种非法的目的在合同确认有效的基础上是无法实现的。
三、对开发商将经济适用房作为商品房出售所签订合同的处理。
○1在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的基础上出台有关审理经济适用房方面的司法解释，对经济适用房的概念、经济适用房买卖合同、销售经济适用房的条件等做出相关解释，以有利于我国经济适用房制度的健康、有序发展，切实解决并保护好城市中低收入家庭的住房问题。对开发商将经济适用房作为商品房进行销售的，应加大处罚力度，使之付出较高的违法成本。
○2最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台后，学术界及实务界都对经济适用房是否适用该司法解释有着不同的声音。现在比较一直的意见是倾向于经济适用房不适用该司法解释，具体理由由于不是本文的讨论重点，因此，笔者在此不再赘述。但经济适用房也是由具备相应开发资质的企业开发、建设的住宅，其在某些方面也具备商品房的特征，而审理此类案件如不运用该司法解释目前又无相关规定可以参照。
因此，笔者在此建议对经济适用房的审理是否适用最高人民法院的该解释予以新的解释，以利于法院的审理工作顺利开展。
四、笔者对本案的处理意见。
（一）、认定合同有效，由被告履行办证义务，并按《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定向原告支付违约金。这样的判决结果不仅充分注意到了所售出的房屋已经由经济适用房转化为普通意义上的商品房这一事实，在办理产权证及过户等环节不存在任何障碍，而且也体现了“保护、鼓励交易”这一《合同法》基本原则，从根本上保护了购房都的合法权益。
（二）认定合同无效。虽然通过本文的上述分析，合同应当被认定为有效，但由于目前司法实践中的现状，及法官对相关规定理解的不同，该买卖被认定为无效的可能性也是极大的。如果合同被认定为无效，那么被告不仅要返还原告支付的购房款，还应依当时购买房屋的价格与现在购买同等地段、同等面积、同等水平的房屋之间的价格差，来赔偿原告的经济损失（该经济损失的取得可以通过另行诉讼的途径解决）。这样的判决结果，是在认定经济适用房不适用最高人民法院的司法解释的基础上做出的。由被告来承担原告的经济损失，这样的处罚会提高被告的失信成本，有利于建立诚信的社会主义市场交易秩序，有利于我国的经济发展。